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我告你喔！ 2-19-2015

當房東最怕遇到三件事：房客不繳房租、房客破壞房子、無法趕走惡房客。

當這三件事全遇上時，那只好請法官大人評評理。

偏偏加州是保護房客的權利，房東如何反敗為勝呢？

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我有一個房客芮瑪和泰勒（化名）連續租我們四年半房子，這四年半中，沒有一個月準時付過房租，泰勒曾經失業連欠三個月房租，等找到工作時，一次付清三個月房租。在這四年中，先生失業四次，老婆動過兩次手術，女兒經歷一次死裡逃生的急診，壞過兩部車、及無數的生活難關...。

我不得已知道這些家庭史，皆因為芮瑪拖欠房租時的諸多理由，像歹戲拖棚的爛連續劇，這家人的生活天天和窮困病苦搏鬥，聽多了，我還以為他們是編故事的高手，甚至我都懷疑這是「凶宅」，讓這家人諸事不順。

當初我們一時心軟租給這一家人，是同情他們有一個重度自閉症的女兒，每個月領社會救濟金，因此媽媽無法工作，必須全心全意照顧女兒。女兒16歲大上學，卻是無法生活自理的高智商天才（在語文和藝術方面），他們一路領政府的重症救濟金和失業救濟金，領到補助極限，還欠了醫院幾萬美金的醫療費。

直到芮瑪搬家後，我才從樓上鄰居口中得知：泰勒是亞斯柏格症，是電腦方面的高智商天才，他無法在公司體系和同事共處。他幾乎天天待在家裡搞電腦，鄰居沒看過泰勒出門工作，想當然耳，我們的房租就一拖再拖，拖成一筆債。

可憐之人必有可惡之處，該同情他們？還是該痛惡他們呢？一度讓我們很掙扎。

忍無可忍之下，我下逐客令。我沒有直接寄驅逐信，訴諸法院請警察趕人，姑且留條後路，還體諒他們若有驅逐記錄後，日後很難租房子。

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請神容易送神難，趕房客也是。

芮瑪心裡很明白，她不會再遇到像我們這麼好騙仁慈的房東了，我們也得到教訓，以後依法行事，別再婦人之仁，免得麻煩不斷。

一如賭博有輸贏，做生意有賺賠，出租房子也搞到賠錢，這下子要怎麼向國稅局交代呢？我可不想因為賠了房租，還被國稅局納入故意逃稅之嫌。

芮瑪搬走後，留下一屋子狼藉殘破，我找了老墨打掃房子、出清垃圾、整理院子、請工人重修浴室、換新的熱水器和暖氣爐，自己粉刷油漆，修理水電...，一一拍照，一一留下證據。

我們依加州租賃契約，在房客搬走後21天內，將剩餘押金退還房客。但芮瑪卻沒依約在一個月後，將餘款償還。

無奈何，我們向法院投遞訴狀。

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在米國「你告我，我告你」是一件稀鬆平常的事，一旦發生在自己身上，就變得不平常了，畢竟我們也是大姑娘上花轎----頭一遭啊！

好在有網路！首先到鄰近法院找出小型法庭的網頁、熟讀規則、填寫資料、附上＄80的訴狀費用，寄出存證信函。

經過三個月的冷靜期（期待有轉機而庭外和解），被告還是無動於衷，於是擇日上小型法庭。這錢，說多不多，說少不少，卻是黑白分明的正義公理。

當我向一位律師請教時，律師說：「這欠款不夠多，一般律師不受理，你告輸的機率很大。因為：第一、加州租賃契約是比較保護房客的，第二、你的房客是弱勢家庭，法官會比較傾向保護房客，第三、你還不能確定房客有沒有收到存證信函，這訴訟如何能成立呢？」

一語驚醒夢中人！我以為欠債還債，天經地義，但真理未必是站在我這一邊。

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我花了一個晚上蒐集證據，首先要上網確定房客本人有沒有收到法庭的存證信函，提告者不能親自送信，必須由第三者送達法院傳票給被告本人簽收。還好查證法院，傳票已經在兩個月前送達，完成合法程序。

回頭說，我們之所以讓芮瑪住了四年多，他們幾乎沒讓我們花過修理費，在金融風暴中，我們不用擔心房客搬遷的空窗期損失。唯一一次芮瑪抱怨洗澡的熱水忽冷忽熱，我們請水電工檢查修理後還堪用，若要一勞永逸的話，最好是把整個浴室裝修過。裝修是個大工程，房客還住在屋裡，需要租旅館或是趕房客等程序，房客不繳房租又不肯搬出去，怎麼裝修浴室？

加州法律規定，房東若是沒有提供基本生活條件給房客，房客可以告房東。

我們提供基本生活需求，符合規定，洗澡有熱水，但為什麼偶爾冷熱水會不穩定呢？等芮瑪搬出去後才知道，原來是熱水器漏水，芮瑪沒通知我們維修，罪不在我。

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為了訴訟成功，我花了兩個晚上準備呈堂證據。

最厲害的是網路，凡走過必留下痕跡。我搜尋到泰勒的臉書，他在臉書上宣布找到新工作，他還在Amazon 上賣書，我還意外知道，芮瑪和泰勒曾經共同出過一本書、泰勒是四本電腦教科書的作者，芮瑪曾經是許多科技雜誌的專欄撰稿人。諷刺的是，泰勒的新書是教人如何利用網路創業，現實生活中，他卻是無法融入社會的邊緣人。

這當然是重大證據。

我拿出一本資料夾，把所有租賃契約書、維修證據、回籠支票、維修前照片、搬出後照片、還債計劃書、往來的電子郵件等，還有樓上鄰居和現今房客的電話當成證人等，洋洋灑灑一大疊。

從維修的照片中，可以看出芮瑪並不是愛護房子的好房客。他們搬走後，才發現洗衣機破了一個大洞，每次洗衣服都像洩洪一下，大水一路流洩到院子裡，樓上鄰居很納悶大水打哪來？新房客搬進後，才發現洗衣機不能用、熱水器漏水、暖爐從來不使用，廚房水槽滴水等，如此這般，芮瑪從不告知；他們嚴重毀損家電，我們卻無法向他們索賠。

不是我們不維修，而是房客不通知；不是我們沒有提供基本生活環境，實在是不知情。

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我看了老公大人寫的呈堂說詞，又臭又長的文言文，臆測法官大人應該沒耐心聽長故事。

正好前幾天看了TED演講術，索性刪改成四句話，長話短說如下：

「某人自X年X月至X年x月向我租房子，為期四年半，一共積欠xx元。之所以會積欠這一筆錢，是因為某人常年經濟困窘、家有重病孩子，所以我一直給他機會。長期下來，讓我不勝負荷。我知道他最近出書，還在亞馬遜網站上賣出，請求法官判決某人還債。」

訴狀符合起承轉合、符合「因為...所以...」的因果關係，還可以證明我們不是仗勢欺人的惡房東。

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開庭當日一大早，先到小型法庭報到。

法院前門庭若市，當日約有一百多組人馬，人人有備而來，手上都是一大疊資料和檔案。法警一一唱名確定出席的提告人與被告，向大家宣布：「願意私下和解的請到和解庭。」為了不想留下法庭記錄，頓時大部分人馬都向後走，只剩下十餘組人馬。

有提告者說：「有人和我合夥做生意，欠錢不還，還恐嚇我！」說完拿出一大本檔案為證。

有房客告房東說：「他不退我押金。」

房東辯解說：「我有寄存證信函和支票給他，不是我不還，是他留給我錯誤地址，一旦過了21天就告我。」說完，房東拿出「查無此人」的退回信件。

法官明察秋毫，立刻怒斥房客說：「你是惡意詐欺。」判房東無罪。

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大部分人是被告沒出席，提告者自動勝訴。

泰勒當天沒有出席，基本上是贏了一半。法官看上去約是六十歲人，一如法庭影集的法官長相，穿著大黑袍，留著灰白的大落腮鬍，眼鏡後有一雙犀利的眼神，神情莊嚴中有親切感。基本上小型法庭的法官審理這些雞毛蒜皮的小官司，大約五分鐘就判定輸贏。

當法官問我們何事求告？我們簡單回答：「某人欠房租。」說完遞上一大本檔案，法官看了租金試算表後，了解我們的為人，搖搖頭說：「你們怎麼有耐心讓他欠這麼久的房租？」

我們說：「因為他們有一個重症的小孩，及長期經濟困難。」

我們本以為還要再辯證下去，法官立刻敲槌判贏，當場宣布泰勒必須還錢及付出庭費，法院判贏證書會在一星期後寄到家裡。

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天大地大、窮人最大。

就算法官判我們贏了，泰勒必須還錢，但是泰勒沒正式工作、沒有任何資產、沒有任何擔保品，將奈之何？

我們可以找討債公司逼他們還錢，討債公司索費90％。泰勒不是壞人，只是沒錢，我不想討債公司惡形惡狀去他家敲門恐嚇要錢，我不想為難他們，只希望不要再有受害的房東了。

為了要給國稅局交代，我們找到出版社聯絡方式，寄存證信函告知人事處，說明泰勒欠我們多少錢，下次要付版稅給泰勒前，請先還給債權人。

就只能這樣了。

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還好好心有好報。

芮瑪搬出去的第二天，樓上鄰居出價想買我們的房子。這房子是會生金雞蛋的母雞，就算遇過壞房客，我們也捨不得賣。

我們整修房子的第一天，有人來看房子，第一個人一眼就喜歡，喜歡面對萬坪大公園的風景，喜歡這樣的格局和寧靜，馬上就下訂，一點都不在乎我們漲了租金。

新房客是英國人，職業當護士，兒子當消防員，先生是研究蜜蜂的科學家。當我進去維修房子時，發現新房客把房子佈置得比美樣品屋，家具都比我家高檔且有格調。新房客自己重刷油漆，自己買新微波爐，還諄諄告誡我：「你千萬不要賣房子，我要長長久久住在這裡，因為這裡正好是我媽媽家和我姐姐家的中間點。」

我看過新房客的一家人，連她的媽媽和姊姊都打過招呼，知道這是一個有家教的家庭，經過前車之鑑，我的識人能力大大有進步。

新房客從樓上鄰居口中聽到前房客的惡行，再三向我保証：「我一定會準時繳房租的。」

第二個月，因為新房客去渡假，她索性連下個月的房租支票都先寄來，免得延誤。

我喜極而泣說：「總算否極泰來啊！」

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從這事件中，讓孩子看到父母勇敢、睿智和寬厚的一面。

學到完整走完法律程序，做個了結，學會在美國生活必須要會蒐集證據，保護自己。

從律師朋友口中學會一種豁達的智慧，生活中的輸贏未必是人生中的輸贏。