當房東的經驗談 4-5-2018
上周末一位律師朋友蘇菲亞來我家住兩天，我們趁老公小孩睡著時，暢談一夜，不竟覺天明。
蘇菲亞年輕時雙修電腦和電機，研究所主修法律，絕頂聰明，橫跨多重專業領域。因緣際會，後來她又學習哲學、宗教、靈學，她懂心理學、她洞悉人性，博聞強記，我們無所不聊，和她聊天真是人生一大樂事。
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我們談及當房東的經驗，每個房東遇見的房客都不一樣，故事也不同，在分享的過程中，各自羨慕對方的好運，也以不順來彼此借鏡，我茲將筆記記下，供日後參考。
1.關於租屋訂價 : 故意訂價在$1995會比$2000會更容易租出去，在網路搜尋時是兩個不同客群的標的。其實房東不在乎那小錢，可是房客很在乎那【 奇檬子 】 ( 當下心情 )。只要早一天出租，就少一天損失，對房東來說，少賠就是多賺了。
2.關於續約租金 : 好房客是眾裡尋他千百度，好不容易找到了，房東要好好珍惜，能好好照顧你的房子，能準時付房租，能不惹麻煩，就是皆大歡喜的結局。蘇菲亞的作法是 : 如果好房客繼續住，她就不漲價，除非房客搬走才跟上當地租金行情。須知房客一旦搬家，打掃修理都要花錢，登廣告找房客等空窗期都是浪費時間，時間就是金錢，千萬不要和錢開玩笑----這一點，房客也是精打細算的。
3.非常懂法律的蘇菲亞會自行修改租賃契約，比如將提早一個月通知房東，改成提早兩個月前告知。如果房客毀約，也是要付完兩個月的租金，為了好聚好散的雙贏結局，房客需要找人來遞補損失的房租，所以會很願意配合open house 讓人看屋。
4.我很驚訝的是蘇菲亞竟然從來沒有查房客的信用分數。她說以她看人的精準和直覺，當下就知道此人可信與否。如果想討價還價的房客，一概拒絕。一旦房客第一次挑ㄒ得逞，日後要斤斤計較小錢的麻煩只會更多，不會更少。
5.蘇菲亞的房子在東岸，人住在西岸，隔空管理房子十幾年來，從不假手他人， 一切靠誠信溝通和談判的技巧。如果有房仲介紹房客，她則擺明房東不付費，若是房客願意自己付費給仲介，則另當別論。
6.有房客喜歡園藝，自願當園丁和修理，材料費由房東付，憑收據自動從租金扣掉，讓房東省錢省時，何樂而不為 ? 若是遇到重要修理，蘇菲亞自有合作工頭可緊急處理。
7.東岸租屋有下雪問題，蘇菲亞一概不負責剷雪，剷雪是小錢，事關法律責任，追究起來可以傾家蕩產。她寧可和房客協商，好房客簽約兩年，每個月租金降價$50，換取房客自行承擔剷雪的工作和責任。
8.東部租屋的旺季是每年的五、六、七月，必須趕在波士頓地區的大學開學前，一旦雪季來了，就沒人搬家。因此蘇菲亞會算準契約終止在租屋旺季，未必是一年12個月的租期，卻可以減少空窗期造成的損失。
9.蘇菲亞看人的標準30%憑直覺。曾經有房客是南美洲新移民，蘇菲亞知道他們不是壞房客，但是經濟不穩，當下決定收前後兩個月押金，及第一個月的租金，對老美來說，這是一大筆現金。可是這位房客爽快答應了。一切都好，還是發生有一個月付不出房租，用最後一個月押金先來抵，半年內分期付款補足一個月押金，房客也很配合，事情完美落幕。
10.蘇菲亞直覺不會租的人 ，如 : 第一次見面就討價還價的人，一開口就滿口承諾的人，人生階段一直處於不穩定的人，有可疑的人，不想租給學生，不想租有寵物的人....，最重要的是絕對不能冒犯歧視房客的大忌。
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雖然蘇菲亞的經營策略因時因地和我未必相同，但是法律知識懂越多，越能保護自己。我從她的房東經驗中學習許多，獲益無窮，謹記在心。
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